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运用价值工程原理来指导酒店的改造（上）

问题的提出：　　

近年来，随着我国现代化、国际化进程式的逐步加快，人民物质生活水平的迅速提高， 酒店业持续、快速、高水平发展，特别是在经济、文化、旅游资源较丰富以及地理位置较好 的地区尤为明显，从而对相对"老"的酒店形成了巨大的压力与冲击。事实上，许多当时看来 以很高档、豪华的设施与装修，用不了五年，便会感觉落伍了。改造（特别是全面改造）需 要大量资金才能得以实施，这对于大多数酒店来说决不是件易事。而不改造吧，势必会在很 大程度上影响酒店的竞争力，进而导致营业水平与服务质量不降、人才外流、营运举步维艰 。对此，本文将着重运用价值工程原理来探讨酒店更新改造时机、项目、规模、档次及施工 队伍的选择，为领导层抉择提供比较可靠的决策依据。 　　

价值工程原理与实践：　　

价值工程是一种通过对功能的分析来正确处理功能与成本关系的科学方法，从而达到 降低成本（费用）和优化方案的目的。价值工程中价值的概念，不同于政治经济学中商品价 值的观念，它比较接近于人们日常生活中所说的价值，也就是值不值的问题。即改造后的使 用价值与费用之间的关系。价值的大小，是人们对这种关系所作出的判断。如究竟要不要设 立商务楼层这样一个概念（案例），涉及的主要因素有：每间的改造费是多少？改造后每间 平均房价为多少、与改造前相比提高了多少？酒店的承受力如何？需求量（市场份额）约多 少？有无相对固定或长住客（A类客户）等等，这样一个思维或评估过程，其核心就是值不值 ，也就最终影响了方案的取舍。 　　

1、价值：　　

在价值工程中，改造项目的功能、费用和价值三者的关系为： 价值=功能/费用 　　

从上式可以看出，改造成项目的价值与功能成正比，与费用成反。因此，提高改造项 目的价值，有如下几条途径（经案例来分析）： 　 　　

功能不变，使费用下降。以同样具备多少功能，就应多在降低费用上下工夫。　 　　

费用不变，提高功能。即每间的改造费就这么多，能否增加些服务功能。 　　

既提高功能，又降低费用。这显然是大家都愿意做的事。 　　

增加少量费用，使功能大大提高。这主要应从资金状况与必要性方面多考虑。 　　

功能稍有下降，而费用大大下降。如是否有必要每个商务房内均需放置传真机，还 是客人提出此项需要时可免费提供，显然后者也是可行的。 　　

2、功能:　　

功能是价值工程中一个重要的概念。改造项目的功能是指项目的用途和作用，即该项目 所提供的职能（含多少个职能）如西餐的主要功能是提供西餐服务，所以项目功能就是其使 用价值。功能可分为：基本功能和辅助功能；使用功能和外观功能；必要功能和不必要功能 ；过剩功能和不足功能等。酒店的改造一般情况下应注意对后三项功能改进。外力面、大堂 等重要地方应注重外观功能（内含酒店文化）的考虑。星级酒店应特别强调基本功能、必要 功能等。 　　

3、成本（费用）。　　

是指从改造项目的论证、设计、招投标、施工到竣工、验收、审计等全过程所发生的费 用。价值工程既要求重视降低改造费用，也要求重视降低使用费用。如某酒店原洗碗间设计 不合理，通过改造改换了走向，从而既提高了洗碗效率，又节省了劳动力成本。用长远的观 点来衡量，着笔开支就相当可观。 　　

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